Газета "СтройЭксперт". Выпуск №6 (06), 2011 г.

Отказ от услуг агентства недвижимости

Сергей Домников, директор агентства недвижимости «Домников» и юридической фирмы «Домников и партнеры»

В прошлом выпуске мы подняли тему о том, как правильно заключать договор с агентством недвижимости по оказанию услуг по продаже вашей недвижимости: квартиры, дома, земельного участка.

Как вести себя в ситуации, когда необходимо отказаться от услуг агентства недвижимости?

Прежде всего, обращаю Ваше внимание на то, что если Вы начали свои взаимоотношения с риелторской фирмой без подписания письменного договора, это само по себе не означает, что договор в юридическом смысле между Вами не возник.

По закону договор будет считаться заключенным, если, например, агентство недвижимости в сети Интернет опубликовало предложение своей услуги, в котором указало все существенные условия (стоимость услуги, сроки и пр.), а Вы, в свою очередь, оплатили эти услуги. Понятно, что доказывать заключение договора в случае спора придется в судебном порядке.

Рекомендуем заранее обеспокоиться о возможности расторжения договора оказания услуг еще на стадии его заключения.

На что следует обратить внимание в этой связи?

Прежде всего проверьте, чтобы в договоре был указан конкретный срок оказания услуги. Стремитесь к тому, чтобы он был разумен. В зависимости от условий сделки по продаже недвижимости этот срок составляет от 2 до 4 месяцев. Если срока не хватит, вы сможете продлить договор.

Если договор устанавливает возможность пролонгации (продления срока действия договора), добейтесь, чтобы договор содержал требование о явном характере такого продления: рекомендуем, чтобы пролонгация была оформлена, например, подписанием дополнительного соглашения. Впрочем, решайте сами, в зависимости от репутации агентства - ведь в большинстве случаев подписывать допсоглашение неудобно (необходимо посещать офис, тратить время).

В хороших агентствах с клиента не требуют значимой оплаты до тех пор, пока не будет найден покупатель, который, в свою очередь, должен оплатить вам достаточную сумму в качестве аванса или задатка. Однако существуют ситуации, когда разумная небольшая оплата необходима (если, например, агентство при подготовке к сделке оформляет документы - техпаспорт или отчет об оценке).

Осторожно относитесь к тем агентствам, которые требуют существенные суммы вперед (до того как реальный покупатель подпишет с вами предварительный договор и произведет оплату). Вернуть деньги в случае неисполнения договора агентством обычно очень затратно и непросто, а часто — и невозможно.

Требуйте включения в договор описания условий и соответствующих процедур возможного расторжения договора. Все должно быть предельно конкретным.

Нормальные агентства, отвечающие за свою работу и понимающие, что они делают, не будут возражать против включения в договор такого, на первый взгляд, невыгодного для них условия, как возможность для клиента в любое время расторгнуть договор с агентством без указания причин.

Ответ заключается в том, что на практике клиент, который видит реальную работу с его объектом, не откажется работать с этим агентством. Если же продавец не чувствует себя в безопасности из-за непрофессионального поведения работников агентства недвижимости, он будет искать все возможные варианты отказа от сотрудничества с этой фирмой.

Так, например, агентство недвижимости «Домников» указывает в договоре на такую возможность отказа без каких-либо объяснений с минимальной разумной компенсацией за фактически проведенные и оформленные документально показы недвижимости потенциальным покупателям. Компенсация составит несколько тысяч.

Помните: как это ни банально, но клиент всегда прав.

Менее важны, на мой взгляд, условия о судебном расторжении договора с агентством. Теоретически эти положения нужны, но на практике имеют меньшее значение в связи с их временной затратностью: вопросы решаются в судах от 4 до 8 месяцев (а в ряде случаев и больше) — и влекут значительные судебные издержки.

Но ведь ваша цель — продать квартиру, а не изучить особенности функционирования судебной система, не так ли?

И, конечно, очень важна репутация агентства недвижимости. Хорошее агентство всегда пойдет навстречу клиенту, если его требования обоснованы — репутация действительно дороже.

Сергей Домников, директор агентства недвижимости «Домников» и юридической фирмы «Домников и партнеры»