Газета "СтройЭксперт". Выпуск №5 (05), 31.01. 2011

Сергей Домников, директор агентства недвижимости «Домников» и юридической фирмы «Домников и партнеры»

Заключайте договор

Если Вы решили воспользоваться услугами агентства недвижимости, то в любом случае Вам надо заключить с этим агентством письменный договор на оказание услуг.

Только подписанный договор может зафиксировать договоренности о размере и порядке оплаты за услуги, сроке оказания услуг, ответственность сторон и другие значимые условия, исключив почву для возникновения большинства споров.

Рассмотрим вкратце, как правильно заключать договор с агентством недвижимости.

Репутация важнее договора

Прежде всего, сам по себе договор не является панацеей от возможных проблем при работе с агентством. Более важным моментом является репутация фирмы. Не поленитесь, и прежде чем обращаться в агентство, наведите справки: расспросите знакомых об их опыте общения с риелторскими фирмами, поищите сведения в интернете, лично посетите офис агентства.

Приняв решение работать с конкретным агентством недвижимости, попросите для ознакомления проект договора со всеми приложениями и изучите документы дома в спокойной обстановке. Если договор или какие-то приложения Вам не дают, это может говорить о том, что агентство желает что-то скрыть от Вас.

В нормальных фирмах таких отказов быть не может. В противном случае пользоваться их услугами не советую: если проблемы и споры возникают на стадии заключения договора, то очень вероятно, что в ходе его исполнения (а возможно, что и неисполнения) конфликты не заставят себя ждать.

На что обращать внимание при заключении договора с агентством недвижимости?

Услуги, которые оказывают агентства, многочисленны. Рассмотрим ситуацию заключения договора об оказании услуги по продаже Вашей недвижимости.

Конкретизируйте услугу

Прежде всего в договоре должны быть четко прописаны конкретные действия, которые должно совершить агентство.

В нашем случае это, во-первых, обязанность исполнителя провести работу по поиску покупателя на Ваш объект недвижимости, которая должна, в свою очередь, состоять из конкретных этапов: размещение рекламных объявлений для нахождения потенциальных покупателей на объект недвижимости на Интернет-сайте агентства, в печатных и онлайн средствах массовой информации, на специализирующихся по недвижимости Вашего региона Интернет-«досках объявлений», распространение информацию о продаже среди других агентств и агентов недвижимости, поиск покупателей иными доступными средствами; организация агентством показов недвижимости потенциальным покупателям в присутствии своего представителя (агента), обеспечение подписания актов об осмотре.

Подписание документов от Вашего имени - исключительный случай

Во-вторых, договор должен указывать на обязанность агентства обеспечить подписание предварительного договора купли-продажи между Вами и потенциальным покупателем. При этом следует соблюдать осторожность, если договор предоставляет возможность агентству подписывать предварительный договор от Вашего имени: стоит крепко подумать, так ли уж это необходимо — я считаю, что в большинстве случаев для контроля над ситуацией договор следует подписывать самостоятельно.

Еще раз убедитесь, что агентство обязуется оформить сделку, а не только найти покупателя

В-третьих, это указание на обязанность агентства оказать содействие в заключении основного договора купли-продажи, в том числе подготовить проект самого договора, согласовав его условия с Вами и покупателем, сопроводить процесс собственно подписания договора, сопроводить процесс расчетов по договору.

В-четвертых, в договоре должна быть прописана обязанность агентства сопроводить процесс государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимое имущество: подать необходимый комплект документов в регистрирующий орган, а также получить готовые документы после регистрации.

Кроме явного перечисления услуг, которые должно оказать агентство, следует четко прописать следующие моменты.

Уточните свои расходы

Прежде всего, точно указать размер вознаграждения агентства, срок его уплаты, а также условия, при выполнении которых агентство получает право на свое вознаграждение. В нашей практике агентство получает вознаграждение после подписания Вами предварительного договора из денежных средств, которые Вы получаете от покупателя.

Мелкие, но важные моменты

Кроме того, в договоре следует указать существенные условия, на которых Ваша недвижимость будет выставлена на продажу, в частности, цена недвижимости, Ваше согласие на получение оплаты за счет кредитных (ипотечных средств) и т.д.

Обратите внимание на положения об эксклюзивности договора (исключительное право агентства на представление Ваших интересов по продаже недвижимости и поиску покупателей на объект), которое обычно устанавливается как Ваше обязательство не заключать с третьими лицами договоров, аналогичных договору с агентством, не вступать самостоятельно или через третьих лиц в переговоры с потенциальными покупателями и их представителями. На мой взгляд, условие об эксклюзивности является правильным. В противном случае, если Вы пожелаете, чтобы Вашу недвижимость продавали различные агентства, они начнут неизбежно конкурировать между собой по цене продажи, что не отвечает Вашим интересам — велика вероятность, что конечная цена продажи окажется ниже рыночной справедливой цены.

Отдельного разговора заслуживает тема Вашего возможного отказа от услуг агентства, о которой мы поговорим в следующем номере.

Сергей Домников, директор агентства недвижимости «Домников» и юридической фирмы «Домников и партнеры»